一手市场

No.1新增供应

2021年上半年，一手办公新增供应面积约为24.56万㎡，环比下降68.8%，同比下降17.3%。今年整体供应走势与近两年相仿，上半年供应相对弱势，下半年则出现明显的增幅，预计供应将不低于70万㎡，全年供应量将持续在百万平方米以上。

图1：2017年至今半年度新增供应量

数据来源：深圳市住建局、美联物业全国研究中心

从分区来看，福田、南山、宝安和罗湖四个区域有供应新增，其中，原关外区域供应占比居多，宝安和龙岗合计占比达72%，原关内区域仅占28%。

图2:2021上半年各区域一手办公新增供应占比（按面积算）

No.2 市场成交

据美联物业全国研究中心统计的数据显示，2021年上半年深圳一手写字楼共成1967套，成交面积22.54万㎡，环比下降9.4%；平均价格为61114元/㎡，环比上涨10.9%。上半年成交较为平淡，较2020年下半年小幅下降。

图3：一手写字楼成交量价走势图

数据来源：深圳市住建局、美联物业全国研究中心

图4：各区一手写字楼成交占比图（按面积算）

上半年，原关外区域和原关内区域各占半壁江山，其中龙岗是全市的热点区域，成交面积86265.90㎡，占全市27%的份额，宝安成交73671.63㎡，占全市23%的份额；原关内区域的主力区域为南山和罗湖，分别占18%和17%的成交份额；此外，坪山和大鹏持续零成交。

表5:2021年上半年一手办公成交排名表Top10（按面积算排名）

二手市场

No.3 市场成交

上半年，二手写字楼共成交602套，成交面积6.02万㎡，面积环比下降12.2%，同比上涨16.7%。整体来看，二手写字楼成交持续低位，但较2020年同期有所上涨，表明需求正在逐渐增加。

图6：二手写字楼成交量走势图

数据来源：深圳市住建局、美联物业全国研究中心

上半年，福田是全市的成交主力区域，成交面积27320.55㎡，占比45.4%；此外，罗湖、南山、宝安和龙岗表现较为均衡，盐田则表现较差。

图7：各区二手写字楼成交占比图（按面积计算）

整体来看，上半年二手成交仍集中在原关内区域，原关内写字楼商圈成熟，配套相对齐全，租金收益稳定，尤其是疫情期间表现出较强的抗压能力成为吸引客户的重要因素。

No.4 写字楼蓝筹指数

上半年，美联物业（深圳）写字楼蓝筹价格指数由2020年下半年的240.96下降至239.80，写字楼蓝筹样本的成交均价由44647元/㎡下降至44432元/㎡，降幅明显收，基本止住了下滑的趋势。

图8：写字楼蓝筹指数走势图

数据来源：美联物业全国研究中心

图9：写字楼租金回报率走势图

数据来源：美联物业全国研究中心

上半年，蓝筹租金指数则由139.94上浮至141.46，样本的平均租金从146元/㎡.月上涨至148元/㎡.月，租金从2019年初至今首次出现回升，需求逐渐上升，空置率有所降低。使得租金回报率报由3.93%回升至3.99%。

No.5 后市走势

上半年，写字楼一、二手市场表现基本一致。一手市场一如既往地在上半年新增供应走低，成交随之小幅回落；二手市场则较2020年相比表现有所起色，需求在逐渐恢复。近年来，写字楼产品持续高位供应带来了较高存量，虽然需求依然逐渐上升，但仍然无法很好地解决存量过高的问题。不过可以预计，下半年一、二手成交及租金情况将持续上涨。