深圳办公市场5月数据快览
深圳物业核心指标速览
数据来源：世联评估
办公市场数据快报
01一手写字楼市场
一手写字楼市场：价升量跌
5月新建写字楼成交均价71,011元/㎡，环比上涨22.8%。市场成交17,146平方米，环比暴降69.5%。
5月，深圳写字楼主力成交在南山区，成交面积为0.46万平方米；其次为光明区，成交面积为0.28万平方米。
光明区龙光玖龙台本月以2,250平方米的成交面积，名列全市成交量第一。南山区后海恒裕深圳湾以22,333万元（均价153,761元/㎡）的成交金额，成为全市问鼎成交金额榜首，并拉高了写字楼市场均价。
其他热销楼盘还包括晗山悦海城（2,034平方米，均价92,892元/㎡）、岁宝壹品（1,743平方米，均价77,604元/㎡）、合景同创广场（1,482平方米，均价45,613元/㎡）、兆鑫·汇金广场（1,103平方米，均价90,040元/㎡）等。
5月份，深圳新建写字楼可售面积为147.5万平方米，库存量继续下降，本月略降0.1%。
新建写字楼库存去化周期上升到38.2个月，预计本指标仍会持续向上，写字楼市场库存压力巨大。
02存量写字楼市场
存量写字楼市场：租金显著回落，空置率继续攀升
存量写字楼销售成交仅9,678平方米，环比上升16.6%，但相对于超过800万平方米存量市场而言，买卖寥落市场躺平，写字楼交易以租赁经营为主。
2021年第一季度，深圳甲级写字楼租金连续九个季度下降，平均租金（初值）回落到198元/㎡月。静态租赁回报率下降至2.9%，仍保持下行趋势。
本季度租赁需求整体疲软，市场下行趋势并未扭转，“以价换量”将成为未来两年租赁市场的主要方向。此外，深圳北商务区、留仙洞总部基地等新兴商务区相继崛起，也拉低全市平均租金水平。深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求，空置率及租金下跌幅度都位居四大一线城市之首。
第一季度，甲级写字楼平均空置率（初值）为24.7% ，环比下降0.8个百分点，在连续十个季度上升后，本季度略有回落。其中，深圳北、华强北、宝安中心区写字楼空置率约30%，前海商务区空置情况则更为严重。
2021年有十五个写字楼项目合计140万平方米扎堆入市，2022、2023年供应量更是高达260万、270万平方米，市场去化压力倍增，供过于求持续。国外疫情未得到控制、大国博弈等所导致的经济不确定，预计今年整体租金稳中略降，空置率高位徘徊。中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，商办规划及入市量达到高峰，甲级写字楼租赁供需可能出现逆转。
