6月30日，戴德梁行发布2021年中深圳商业地产市场总结及展望, 回顾上半年深圳写字楼市场状况，并预测未来深圳楼市及各物业市场的发展趋势。

　　需求持续回暖，深圳甲级写字楼租金两年来首次止跌回升

　　整体经济持续复苏的背景下，一线城市甲级写字楼市场需求普遍回温，北上广深半年度净吸纳量分别达到35万、76万、31万和43万平方米，各自超过去年全年的吸纳水平，也因此带动北京之外的三座城市空置率下降0.9-3.0个百分点，而受新兴商圈供应去化影响的北京在核心商圈内的空置率也呈下降趋势。需求的活跃与复苏显然与此前租金持续下调的刺激有关，2021年上半年一线城市半年租金变化仍然为负数；不过从2季度的单季数据更可以看到最新的变化趋势，深圳和广州的租金环比已实现了止跌回升。整体而言，一线市场呈现出较明显的回暖迹象。

　　图一：北上广深甲级写字楼租金及空置率对比（半年变化）

　　资料来源：戴德梁行研究部

　　戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出，在深圳市场，去年下半年以来，国内经济疫后复苏渐趋明朗，同时写字楼租金持续下行降低了办公租赁成本，共同刺激企业换租、扩租需求释放，市场寻租活动增多，需求活跃度大大提升。今年上半年，42.9万平方米的吸纳量不仅超过去年全年水平，更比同期新增供应量还多出10万方，也意味着需求也在不断消化市场的存量面积，带动空置率4年来首次出现较为明显的回落，半年下降2.8个百分点至22.3%。在持续的集中供应面前，作为新兴板块的前海办公物业去化压力一直较大，政府积极招商引资，在片区低价策略及租金补贴的刺激下，拥有显著租金优势的高品质物业不断吸引扩租、换租及新布局深圳的企业进驻，上半年20.8万平米的净吸纳量约占全市吸纳量的一半，吸纳量持续高居各片区之首，片区吸引力可见一斑。

　　图二：深圳甲级写字楼历年供需及空置率走势

　　资料来源：戴德梁行研究部

　　从租金表现来看，伴随着持续积极的租赁策略取得较好的去化效果，市场逐渐分化：部分核心商务区标杆项目去化指标逐渐完成或进入尾盘阶段，业主更加注重客户资质或开始调高租金报价；同时在激烈的市场竞争下，楼龄较长的项目未来经营仍然面临一定难度。综合全市，平均租金半年微降0.2%，单季来看，二季度甲级写字楼平均租金环比上升0.7%至每月每平方米211.14元，结束了自2019年一季度开启的租金下行走势。

　　三大需求行业占比坚挺，未来科技类有望继续提升

　　对比2020年甲级写字楼租赁需求的行业构成，今年上半年传统三大需求行业——科技、金融、专业服务在租赁成交中的面积占比进一步扩张，超8成以上。其中科技类企业上半年承租面积在全市占比高达36.9%，今年上半年录得不少头部企业或高速成长的科技企业的大面积租赁成交，除前海外，宝安中心区、蛇口、科技园、后海也是其活跃片区，向西部板块聚集特征明显。值得一提的是，根据深圳“十四五”规划，数字经济核心产业增加值占GDP比重提升至31%的目标，有望促进科技类企业的进一步发展，并带动其在写字楼需求中占据更高比例。金融业在上半年的租赁需求中占比也达到30%，券商、保险、基金等传统金融业表现活跃，在选址上会关注片区的金融属性及对相关政策利好。在专业服务业中，约有3成的租赁成交来自律所，此外还录得会计事务所、咨询、设计等行业的租赁成交，选址方面则偏好成熟板块及考虑其服务对象。

　　从平均租赁面积来看，南山区及宝安中心汇聚更多科技企业，且相对较低的租金吸引更多大面积租赁需求，平均租赁面积超过2100平方米；而福田及罗湖区受到需求的行业结构及租赁成本因素影响，平均租赁面积与南山、宝安中心差距较大。

　　图三：深圳甲级写字楼租赁需求行业占比（2021年上半年）

　　资料来源：戴德梁行研究部

　　供应压力与需求支撑并存，深圳市场活跃度不减

　　张晓端女士结合在建项目供应计划预计，2021-2025年全市甲级写字楼的计划供应量将超过600万平方米，高居一线城市之首，即便项目存在延期交付的可能，市场存量规模翻倍也只是时间问题。届时，南山区甲级写字楼存量规模将是福田区的2.26倍，商务重心西移显著。高供应的同时，前海、深圳湾超级总部基地的大量总部自用物业，将一定程度上弱化去化压力。

　　结合需求端来看，七普数据显示过去十年深圳713.6万的人口增加量位居全国第一，既得益于宽松的落户政策，也显示出深圳对人口的吸引力，这样的人才吸引力还将继续为产业发展带来基础支撑。在湾区建设深入推进、深圳科创产业加速发展的带动下，深圳企业的高成长性及创业创新的强源动力都将为未来深圳办公需求保驾护航，从而带动市场整体活跃度——供应压力与市场活力并存，预计这一特征将在深圳商办市场长期存在。