购物中心变身办公空间

商改办前景几许？

在北京以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新已成为房企角力的风口。从老旧小区改造到商业、写字楼的更新升级，包括北辰等众多房企都已加入到城市更新的行列。

在闭店3年后，北辰购物中心转型为写字楼并将于年底亮相；高和资本两年前收购的爱琴海购物中心也将在年底投入使用。而这些“商改写”项目的客群，均指向科技互联网企业。

北辰购物中心等商业项目将改造为写字楼

北辰购物中心1990年因北京亚运会而兴建，1997年花费1.5亿元改造后开张，是当时北京北部最大的百货中心之一。2002年，北辰购物中心的销售收入北京排名第二，市场占有率能够在6%以上。但是随后面对不断涌现的城市综合体，北辰购物中心销售额开始下降。2018年，北辰写字楼分公司接手北辰购物中心的管理运营，进行转型。

与此同时，坐落于太阳宫的爱琴海购物公园，经营情况仍也似乎不理想。2019年8月，由高和资本收购，开始改造为以甲级写字楼为主的综合业态，名为高和融中心。目前，该项目的改造也在进行当中，年底或交付使用。

当前北京很多商场因为设备老化等原因急需进行转型升级。而商场改造成为写字楼在北京不乏先例。比如，三利大厦和三利百货更新为中粮·置地广场、北京中粮广场C座由高端家居商场改成写字楼、北京十里堡原西单商场“变身”万科时代广场……

虽然北京核心商圈的写字楼市场已经进入存量时代，但受益于信息技术类企业的快速扩张，北京核心写字楼商圈的优质物业依然处于供不应求的状态。而以购物中心、百货商场为主的商业零售物业受到电商和疫情的冲击，实体销量普遍受到影响，部分业主在寻求转型，来提高营收水平。因此，预计今后北京依旧会出现新的“商改写”项目，改造标的以地理位置较好的老旧商业零售物业为主。

“商改办”难度不小，但具投资性价比优势

挖掘存量项目的优势，释放最大价值是商业地产城市更新的关键。

从商场物业本身来说，设计绝大部分不适合写字楼，比如商场单层面积大。此外，写字楼对于自然采光的要求较高，通常要进行结构改造。要达到营收目标，对改造设计团队而言是一个挑战。

目前，无论是北辰·新空间还是高和融中心都在改造上下足了功夫，无一不是凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境来吸睛。据悉，“北辰·新空间”邀请知名设计师刘晓光来操刀，“西单更新场”便是刘晓光的城市更新代表作。

虽然，城市更新的改造项目的难度大，耗时长，但是很多“商改办”项目的改造动力仍不小。近日，和谐健康险以90.57亿元的价格收购SK大厦；此前，GIC以约80亿收购LG双子座大厦。在北京核心区，这类交易价格透明，市场化程度大，导致价格偏高，资本化率接近3.5%。相比之下，收购经营不好的商场，然后进行“商改办”，投资收益的性价比优势更为明显。

市场机会  核心商圈TMT企业需求外溢

改造项目的运营是关键，而产业则是写字楼的重要支柱。据悉，“北辰·新空间”的定位瞄准了TMT行业，以吸引互联网科技企业入驻。无独有偶，高和融中心办公业态的客群主要也是面向科技互联网企业。两个“变身”智能化办公场景的项目同时直指科技互联网企业，并不是偶然。

目前，中关村-上地区域可大面积租赁的办公面积较为有限，外溢需求已经延伸至北清路区域，TMT公司成为近期新租户主力。相对于金融等其他租户，TMT类企业更加倾向整层或整栋租赁，表现相对“强势”。

戴德梁行刚刚发布的第二季度写字楼市场趋势报告也显示，互联网企业、保险类、律所类、会计师事务所类企业本季度继续活跃，这几大行业成交面积共占所有行业总成交面积的50%以上。

截至目前，虽然亚奥片区还没有形成高科技公司扎堆的氛围。但是高力国际分析人士认为，由于亚奥片区毗邻金融街和中关村，其租金水平较这两个区域有非常强的竞争力，吸引了这两个区域的部分外溢需求。

随着商办市场的进一步发展，在成熟商圈市场的写字楼需求外溢的前提之下，城市核心商圈的老商业正面临着新的市场机遇，在传统商业面临较大的竞争压力的前提之下，如果能能够保证收益率高过传统商业，同时只要物业本身没有太大的硬件缺陷，转型写字楼市场也不失为一个好的选择！