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一季度,全国写字楼租金进一步分化!差距越拉越大了

2021-04-20
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根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据,2021年一季度,全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76/平方米·天,环比微幅上涨0.02%。从商圈来看,一季度写字楼租金环比上涨的商圈占57.5%,较上季度增加38.8个百分点;租金环比下跌的商圈占41.3%,较上季度减少28.8个百分点;1.3%的商圈租金环比持平,较上季度减少10.0个百分点。


从市场环境来看,进入一季度以来,受2020年同期基数较低等因素影响,主要经济指标同比增速较高;扣除基数影响,主要经济指标增势平稳。从三大需求来看,出口较快增长,投资和消费稳步恢复。20211-2月,我国社会消费品零售总额实现69737亿元,同比增长33.8%,比20191-2月增长6.4%,两年平均增长3.2%。全国1-2月固定资产投资(不含农户)为45236亿元,同比增长35.0%,比20191-2月增长3.5%,两年平均增速为1.7%;其中房地产开发投资增长38.3%,两年平均增长7.6%。货物进出口总额实现54418亿元,同比增长32.2%;进出口相抵,贸易顺差6759亿元,贸易结构改善。

从服务业运行情况来看,20211-2月服务业生产指数同比增长31.1%,比20191-2月增长14.1%,两年平均增长6.8%。随着疫情防控成果巩固,服务业加快恢复,3月,服务业商务活动指数为55.2%,为近期较高水平。

整体来看,进入一季度以来,国内经济继续保持恢复性增长,积极因素继续增多。写字楼租赁市场活跃度随经济恢复有所提升,需求有序释放,季内租金环比微幅上涨。分城市等级来看,一线城市写字楼租金环比微幅上涨,二线城市环比微幅下跌。

 

1.写字楼租金变动情况

根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据,2021年一季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比微幅上涨0.02%,平均租金为4.76/平方米·天。

2021年一季度,一线城市中,63.9%的商圈写字楼租金环比上涨,36.1%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看,一线城市36个主要商圈中,上海漕河泾、上海南京西路、上海五角场等23个商圈写字楼租金环比上涨;广州环市东、北京燕莎、北京科技园区等13个商圈写字楼租金环比下跌。

2021年一季度,二线城市中,52.3%的商圈写字楼租金环比上涨,45.5%的商圈写字楼租金环比下跌,2.3%的商圈环比持平。11个城市44个主要商圈中,长沙样本商圈写字楼租金环比均上涨;天津、南昌样本商圈写字楼租金环比均下跌;其他城市样本商圈写字楼租金环比涨跌互现。

 

2.租金涨跌幅较大的商圈

2021年一季度,受益于服务业以及消费市场的快速回复,TMT产业、零售业、专业服务业等服务业产业对写字楼需求加速释放,带动此类企业较为集中的商圈写字楼租金回升。在写字楼租金环比上涨的商圈中,上海漕河泾商圈涨幅最大,为0.95%;上海南京西路、苏州湖东、苏州狮山等11个商圈涨幅亦在0.5%(含)以上;海口国兴、深圳地王等25个商圈涨幅在0.1%-0.5%之间;深圳后海、重庆解放碑、重庆观音桥等9个商圈涨幅在0.1%以内,基本保持平稳。

2021年一季度,写字楼市场加速分化,硬件设施较好、价格相对较低的新兴商圈持续吸收周边外溢需求,部分楼龄相对较长的次核心商圈写字楼市场恢复较慢;同时,受制于世界经济形势的不确定性,部分外资企业较多的商圈写字楼需求亦有所减弱。在写字楼租金环比下跌的商圈中,天津华苑商圈跌幅最大,为1.51%;天津小白楼、南京奥体等9个商圈跌幅亦在1.0%以上;杭州钱江世纪城、广州北京路、天津友谊路等23个商圈跌幅在1.0%以内。

 

3.租金运行趋势研判

从市场表现看,2021年一季度,国内经济持续恢复,部分行业表现出较高的景气水平,推动写字楼市场较快恢复。从需求端来看,写字楼租金指数监测的15个重点城市市场活跃度有所提升,需求有序释放,除新增需求外,部分自年前已有租赁意向的企业亦于一季度成交;在加快发展现代服务业、加快数字化发展和促进国内国际双循环的背景下,TMT、零售业、专业服务业、金融业等相关行业企业对写字楼需求进一步增加,这种趋势在一线城市体现得较为明显。从供应端来看,经济复苏叠加疫情防控持续显效,部分因疫情而延迟入市的项目于一季度交付使用,且年内将有更多项目陆续入市,形成供应小高峰。从租金表现来看,2021年一季度写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼平均租金环比基本平稳,但由于市场整体仍呈供大于求态势,市场是否迎来触底反弹机遇尚待观察。

供应方面,20211-2月,写字楼租金指数监测的全国15个重点城市办公楼新开工面积共计223.4万平方米,受2020年同期基数较低影响,同比增长较快,增幅达56.5%;但与2019年同期相比,仍下降41.0%。分城市等级来看,一线城市办公楼新开工面积为96.3万平方米,较2020年同期增长32.8%,较2019年同期小幅下降9.4%;二线城市办公楼新开工面积为127.2万平方米,较2020年同期增长80.9%,较2019年同期下降53.3%。整体来看,本季度一线城市写字楼市场恢复情况优于二线城市,带动开发企业在一线城市开工积极性更快提升。

20211-3月,写字楼租金指数监测的全国15个重点城市商办用地成交规划建筑面积共计1061.8万平方米,同比增长16.7%;其中一线城市成交面积为195.0万平方米,同比下降35.0%;二线城市成交面积为866.8万平方米,同比增长42.1%

整体来看,部分因疫情原因延迟入市的项目将在2021年集中入市,年内写字楼市场将迎来供应小高峰。但由于办公楼新开工面积仍未恢复至疫情前水平,未来2-3年,写字楼租金指数监测的全国15个重点城市办公楼供应或将有小幅下降。

需求方面,进入一季度后,国内经济保持恢复性增长,投资、消费稳步恢复,出口增长较快,尤其是作为写字楼市场需求主力的服务业加快恢复,增势良好。20213月,服务业商务活动指数回升至55%以上较高水平;铁路运输、航空运输、电信广播电视卫星传输服务、互联网软件及信息技术服务、货币金融服务等行业商务活动指数运行在60.0%以上高位景气水平,业务总量增长较快;受年初局部疫情影响较大的住宿、租赁及商务服务、居民服务等行业商务活动指数回升至景气区间,行业经营状况明显改善。从市场预期看,服务业业务活动预期指数为62.9%,连续两个月位于60.0%以上高位景气区间,表明服务业企业对近期市场发展持续看好。服务业的加快恢复亦带动写字楼市场需求有序释放。

从租户结构来看,一季度,TMT依旧是写字楼租赁市场需求主力,但占比较2020年四季度有所下降;受益于消费市场的快速恢复,本季度零售业企业写字楼租赁需求显著增长,专业服务业、房地产业需求亦进一步恢复。从租赁类型来看,一季度仍以搬迁和新设立企业居多;从企业类型来看,内资企业仍为主力。

展望未来,宏观环境方面,2020年中国GDP增速为2.3%,成为全球唯一保持正增长的主要经济体,主要经济指标继续延续去年持续复苏态势。政策方面,2021年一季度,国家出台相关政策推动经济及产业发展,例如1月中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《建设高标准市场体系行动方案》,出台有序扩大服务业市场开放,改善提升市场环境与质量等方面措施,加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

一季度,外部不确定性因素对写字楼市场的冲击减弱,各项积极因素推动写字楼市场需求持续恢复,租金保持平稳。经济形势的变化加速了写字楼市场的结构转变,更多租户开始关注办公场地的使用灵活性,拎包入住的需求持续增强,相应部分业主积极采用灵活租赁、智慧物业及增值服务等策略来满足租户日益多元化的办公需求。但由于年内将迎来较多新增供应,供大于求态势整体并未得到有效缓解,部分城市仍将面临去化压力,写字楼市场全面迎来触底反弹尚需时间,短期来看,写字楼租金仍将保持目前的平稳态势。

十四五期间,科技创新被提到越来越重要的地位,一线城市及杭州、成都、重庆、武汉等核心二线城市将加快建设科技创新中心,为未来写字楼市场的发展提供了较大增长空间,带动写字楼市场持续复苏。同时,在资产证券化方面,以办公物业为底层资产的CMBS/CMBN,REITs规模逐年扩大。2020年,房地产企业发行以办公物业类REITs产品和CMBS/CMBN产品金额共计237亿元,累计发行单数共15单,呈现逐年增长的趋势。通过金融手段打通资金循环链,盘活存量资产,优化债务结构,将有助于推动写字楼市场良性发展。长期来看,写字楼市场将稳步恢复至疫情前的水平,租金有望实现上涨。

附注:写字楼租金指数编制覆盖的15个重点城市

一线城市:北京、上海、广州、深圳;二线城市:天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。


来源:中指研究院(ID:indexsoufun


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